住房不能成为奢侈品——德国立法抑制房租上涨

文/王剑一

（荷兰在线特约撰稿）在德国基本没有国人“有房才有家”的观念，房屋租赁市场因此十分发达，很多人甚至终身租房。可是，租房在近年来也变得越来越不容易，因为房东在签订新的租房合同时可以任意加租：房是我的，价由我定，爱租不租，就是任性！

联邦司法与消费者保护部的调查数据显示，在一些人口密集的大城市，房东寻找新租客时会把租金提高20%甚至是40%。比如，慕尼黑、汉堡和柏林三大城市新建房屋的每平米租金分别从2009年的12欧、9.8欧和6.9欧一路攀升到2014年的14.2欧、11.3欧和10.3欧。一位慕尼黑普通收入者每月税后收入大是2500欧元，如果他租住一套50平米的公寓，那么每月租金为710欧，再加上水电供暖等开支，基本住房一项就要花掉他三分之一的收入。收入不高的租客摸着干瘪荷包，累觉不爱。一些城市的租客走上街头抗议房租上涨，还有大学生通过在街头搭帐篷或是住在商店橱窗里的方式表示不满。不满？幸亏没城管。

德国《基本法》很早就确定了社会福利的国家原则，执政联盟同样以公平与人性的社会保障和福利政策作为执政方针。默克尔政府眼见“有产者”如此盘剥“无产者”，实在有违公平正义，破坏和谐稳定，于是向联邦议院提交了《租金限制法》草案。在经过长达数月的讨论后，议院终于在2015年3月5日表决通过。随着联邦参议院在3月27日予以批准，这部新法生效。

《租金限制法》的目的非常明确：抑制增长过快的租金，保护作为弱势群体的租客的利益。按照司法部长海科•马斯的话说就是，住房不能成为奢侈品。法律规定，新租房屋的租金原则上不得高于“当地普遍的可比租金”的10%。房屋中介的付费原则也会改变。目前，德国租房市场上通行的做法是由租客支付中介费，也就是说，只要有中介参与进来，不管是谁委托的，租客在签订租房合同时就得掏中介费，中介费一般为每月房租的2.38倍。以上面慕尼黑租客为例，假如他要租这套公寓，就得付给中介将近1700欧元。在新法出台后，将贯彻“谁委托，谁付款”的原则。也有人担心说，房东又不傻，以后他可以把中介费变相移转给租客，比如收取额外的补偿金之类的。德国租客联盟发言人乌尔里希•罗佩尓茨为大家排除忧虑：如果租客被要求支付类似不合理的补偿金，他可以在三年之内要求房东还钱。联邦政府因此预计，该部法律将为租客每年总共节省约二十八亿欧元的房租和约五亿七千万欧元的中介费用，真可谓为你的钱着想，而不是想着你的钱。

《租金限制法》的另外一个特点是，它不是自动适用于全国，而只是适用于所谓的“住房市场紧张”区域。具体哪些城市或城区属于“住房市场紧张”，则由联邦州说了算。政府对于这些区域可以设置最长为五年的租金限制期，期间过后再重新予以评定。一些拥有人口密集区和大学城的联邦州，如柏林、巴伐利亚州、巴登-符腾堡州、黑森州、北莱茵-威斯特法伦州等早就按耐不住了，相关负责人说他们对市场数据的调查工作已经展开，然后将定本州内的“住房市场紧张”区域，万事俱备，只欠《租金限制法》这个东风了。

可是，这部看上去很美的法律却被骂惨了。左翼党人士说，租金限制只适用于特定时间和特定区域，你这不是隔靴搔痒吗？！绿党人士说，这部法律的例外规定太多了，什么对于新建住宅的首位租客不适用租金限制，什么房屋大范围翻新后的租金涨幅也不受10%的限制，这么多例外你颁布这个法律干啥？！自民党人士更是上纲上线的指出，《租金限制法》是现任总理默克尔的选战工具，真正关心房租问题的人们，千万不要上当啊！

真正怨声载道的自然是不动产界，他们担心租金限制会阻碍新建房屋和不动产投资。德国不动产联盟的格罗尔德•哈普说，如果建房不划算，那谁还愿意盖新的房子，假如没有广厦千万间，天下寒士何以尽欢颜？房屋少了，房租不是涨的更厉害吗？！罗佩尓茨对此反驳说，这部法律要颁布的消息早就公布了，可是2014年屁颠屁颠跑去申请盖新房的人数还是明显多于2013年，大家心里都有本明帐，你说到底划不划算？

作为租客代言人的罗佩尓茨同时也表达了对这部法律的不满：它仅仅针对新的租房合同，却不涉及已存在的租赁关系，换句话说，它或许能缓解租金急速上涨的压力，但是对于降低租金却无能为力。而且，即使租客今后因为租金涨幅过高把房东告上了法庭，房东只需要降低房租，除此之外再无别的损失，因为新法没有任何惩罚措施。罗佩尓茨由此总结道，《租金限制法》尽管不是纸老虎，但也谈不上不生猛。

德国的法律与政策一直以租客利益为导向，执政联盟此番出台的《租金限制法》也酝酿已久。左翼党和绿党比执政联盟更偏重福利路线，更追求社会实质公正，所以他们不是要反对租金限制，而是要表明态度：你搞租金限制很好嘛，可是太扭捏了，为啥不甩开膀子干呢？！相反，自民党一直坚持自由市场方针，又是最大的在野党，自然是你要干什么，我就让你干不痛快的立场。执政联盟有自己的盘算：租金限制当然要搞，不然租不起房的民众的选票就没了，但又不能下药过猛，如果一下子在全国范围内限制租金上涨，对于经济的消极影响无法预测。所以，“租金限制法”只是试水之作，效果如何，尚需检验。

 

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